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2024年,不仅是中国,全球房地产市场的泡沫风险也正在重新洗牌。欧洲城市的不平衡有所减少,亚太地区保持稳定,而美国的风险却在上升。迈阿密今年的泡沫风险位居榜首,而迪拜自2023年中以来风险增加最多。
泡沫风险的下降与利率的上升密切相关。在经历了近几年的通胀飙升后,许多城市的房价开始回调。一些欧洲大城市的实际房价下跌了四分之一,迅速纠正了之前的不平衡。像悉尼和温哥华这样的城市,由于住房短缺和租金上涨,市场相对稳定,泡沫风险也有所下降。
报告显示,全球城市的平均实际房价比去年夏天高出2%,但这一变化并不均衡。巴黎和香港的实际房价下跌了10%,而华沙和迪拜则录得了两位数的增长。
由于利率的上升,购房者的负担能力大幅下降。与2021年相比,购房者现在能负担的住房面积减少了40%。这导致购买的房产数量减少,抵押贷款量的增长也明显下降。
迈阿密的房价增长是20年平均水平的近两倍,尽管与2022年相比有所放缓。但近年来的价格上涨与收入和租金增长脱节,导致住宅市场出现显著不平衡,泡沫风险高企。
在欧洲,法兰克福和慕尼黑的房市在2022年达到泡沫风险高峰,但随着利率的上升,房价下跌了五分之一。巴黎的房价在2015年至2020年间增长了30%,但随后由于额外的贷款限制、更高的利率和房产税的增加,需求受到抑制,实际房价自2021年以来下跌了20%以上。
在亚洲,香港的房价在过去四年中录得了两位数的下降,而新加坡的私人住宅市场租金增长超过了房价增长。东京的实际房价在过去四个季度上升了约5%,延续了前几年的趋势。
在中东,迪拜的房地产市场自2021年以来一直在复苏,受到人口增长和强劲需求的推动。但由于投机性需求和大量预售,泡沫风险显著增加。
在全球范围内,房价与收入的比例在许多城市仍然很高。在这种情况下,购买一套60平方米的公寓所需的年收入是技能服务业工人年收入的多倍。在香港,即使是收入是平均水平两倍的人也难以负担这样的公寓。
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