关于报告的所有内容，公众号『行业报告智库』阅读原文或点击菜单获取报告下载查看。
数据显示，2025 年全国购物中心场均日客流定格在 1.91 万人次，较 2024 年实现 2.1% 的同比增长。
商场的数量，不再是衡量商业活力的唯一标尺。2025 年全国新开购物中心 351 座，较 2024 年减少了 80 座，同期关闭的购物中心数量为 107 座。截至 2025 年末，全国现有购物中心总量达到 7737 座，对应的商业建筑面积 65292 万平方米，平均每 18 万人享有一座购物中心，人均享有购物中心面积 0.46 平方米。新开项目的场均面积为 9 万平方米，和 2024 年基本持平，行业早已告别了规模化扩张的野蛮生长，进入了存量深耕的新周期。
商业的版图，正在呈现更清晰的区域分化。华东地区依然是国内商业最活跃的区域，无论是人均拥有的购物中心存量，还是年度新开购物中心数量，都排在全国首位。广东省 2025 年新开购物中心数量远超其他省份。城市层面，上海依旧是全国人均拥有购物中心数量和面积最高的城市，然后是北京。而增量商业的重心，正在持续向下沉市场倾斜，2025 年三线及以下城市的新开购物中心数量，超过了一线、新一线和二线城市，县域商业的活力，正在被持续激活。
客流的起伏，藏着消费者最真实的出行偏好。2025 年全国购物中心的客流走势，全年保持平稳，节假日和寒暑假成为最明确的客流高峰。1 月受春节假期带动，8 月受暑假客流拉动，这两个月的场均日客流同比增幅，在全年里最为突出。五一劳动节和十一国庆节假期，客流迎来集中爆发，成为全年里的两个重要峰值。即便是客流相对平缓的月份，也基本保持了正增长的态势。
商场和商场之间的客流差距，正在被持续拉大。2025 年，超过 60% 的购物中心日均客流在 2 万人次以下，只有近 15% 的购物中心，日均客流能够突破 3 万人次。客流的节假日效应正在被重新定义，元旦、劳动节、端午六一、中秋国庆这些法定节假日，场均客流表现依旧亮眼，而 520、双十一、圣诞节这些人造节点，场均客流和普通工作日几乎没有差别，妇女节和七夕节因为恰逢周末，客流高于普通周末，但也没能形成真正的爆发。
消费者对节日的选择，变得越来越务实，只有真正的假期，才能撬动他们走出家门的脚步。客流的周末效应正在减弱，2025 年全国购物中心周末效应为 39%，较 2024 年下降了 1 个百分点，消费者逛商场的时间，不再集中在周末两天，而是变得更加分散，日常逛商场，正在成为更多人的生活习惯。
不同的商场，正在走出完全不同的客流曲线。开业年限超过 5 年的购物中心，整体集客力略强于新项目，而开业 5 年以内的购物中心，客流增速更快，老场子靠成熟的运营稳住了基本盘，新项目靠新鲜的体验实现了快速起势。规模维度里，不同体量的购物中心客流增速相差不大，但小型购物中心的集客力遥遥领先，单位面积能吸引到的客流，远超中型、大型和超大型购物中心，小而美的商业体，正在展现出更强的生命力。
定位层面，奢华型购物中心的客流延续了强势表现，场均日客流稳居各类商业体首位，只是周末效应对高端及奢华购物中心的影响持续减弱，节假日效应的影响也在降低，这意味着高端商场的客流更加稳定，不再依赖节假日的短期爆发，日常的消费需求，已经能撑起稳定的客流表现。
不同区域和城市的商业活力，正在呈现出截然不同的面貌。各大区里，华北和东北地区的年度场均日客流增幅相对较低，西北、西南等区域则保持了不错的增长势头。核心经济区中，环杭州湾大湾区的场均日客流提升最为显著。
城市线级的差异更加明显，2025 年各线级城市的场均日客流均实现了同比上升，但一线城市的增幅最小，三线及以下城市的客流增长最为突出，下沉市场的消费潜力，正在转化为实实在在的客流增长。一线城市内部，上海的场均日客流同比增幅最大，新一线城市里，郑州和苏州的客流增长最为显著，二线城市中，南宁和福州的场均日客流，超过了同级别其他城市。
走进商场的人，正在改变逛商场的方式。2025 年，35 岁以下的年轻顾客，占购物中心总客流的比例接近七成，年轻人依然是实体商业的绝对主力客群。消费者的出行半径正在持续扩大，和 2024 年相比，到访购物中心的顾客里，工作地和居住地距离商场较远的人群占比持续增长，消费者不再只盯着家附近 3 公里内的商场，愿意为了更好的体验，奔赴更远的商业体，购物中心的辐射范围，正在被持续拓宽。
夜间消费的表现保持稳定，2025 年购物中心夜间客流占比为 33.20%，较 2024 年略有下降，全年超过三成的顾客，会在 18 点之后走进商场。城市维度里，南宁的夜间客流占比达到 45.26%，排在全国首位，佛山、南昌、东莞、福州等南方城市，夜间客流占比也稳居全国前列，南方城市的夜间商业活力，远高于北方城市。
消费者在商场里的停留，正在变得更有深度。2025 年，全国购物中心顾客的平均游逛时长达到 81 分钟，较 2024 年增加了 6 分钟，而平均逛店数为 3.1 家，和 2024 年基本持平，仅有微幅下降。这意味着，消费者在商场里待的时间更长了，但逛的店铺数量却没有增加，大家不再是走马观花式的扫店打卡，而是愿意在自己感兴趣的空间里停留更长时间，沉浸式的体验，正在取代目的性的扫货，成为逛商场的核心意义。
数据显示，2025 年游逛时长在 1 小时以上的顾客占比，较 2024 年提升了 15 个百分点，而短时间逛店的人群占比持续下降。与之形成对比的是，消费者在所有细分业态里的店均游逛时长，都出现了不同程度的下降，其中护肤化妆品和珠宝饰品品类的游逛时长缩减幅度最大，消费者在这些品类的门店里，决策变得越来越快，不再愿意花费大量时间在店内对比和停留。
商场里的业态，正在重新排定引流的座次。2025 年，餐饮美食业态依旧是购物中心的第一引流主力，直接到访贡献占比达到 32.2%，较 2024 年还有所提升，是所有业态里唯一占比超过 30% 的存在。男女装和护肤化妆品的引流能力持续下降，而礼品和纪念品店，凭借潮玩品类的热度，首次进入直接到访贡献 TOP5 的行列。
客流人次贡献的榜单里，餐饮美食同样排在首位，占比 24.2%，然后是男女装、运动户外，珠宝饰品品类的客流贡献大幅上升，进入了 TOP5，而曾经稳居前列的超市便利业态，掉出了前五。游逛时长的贡献维度里，专业个人护理业态依旧是消费者最愿意花费时间的品类，店均游逛时长达到 55.1 分钟，教育机构、其他服务、休闲娱乐和餐饮美食业态，也排在游逛时长贡献的前列。
商场里的品牌更迭，正在以更快的速度发生。2025 年，全国重点关注购物中心的平均空置率为 9.8%。研究范围内的购物中心，平均每家全年关闭 25 家门店，同时新开出 23 家门店，整体开关店比为 0.93，只有 42.6% 的购物中心，新开门店数量超过了关闭门店数量，全年约有 22% 的门店被替换或关闭，行业的调整和洗牌，仍在持续进行。
业态的扩张与收缩，呈现出极其清晰的分化。餐饮业态是唯一实现整体扩张的大类，整体开关店比达到 1.06，其中咖啡饮品和烘焙食品的扩张势头最猛，开关店比分别达到 1.25 和 1.16。零售业态整体开关店比为 0.85，处于收缩状态，其中数码电器和运动户外品类实现了逆势增长，而女装、男女装、男装、鞋类、母婴儿童品类，都出现了不同程度的收缩。娱乐服务及生活配套业态整体开关店比为 0.95，同样处于收缩区间，只有专业个人护理和其他服务品类实现了扩张。
商场的楼层业态布局，也在发生深刻的变化，B1 层的餐厅类和咖啡饮品类门店占比明显增加，各类零售业态占比持续下降，L1 层的咖啡饮品和数码电器门店占比持续扩张，曾经占据绝对主力的男女装业态占比不断缩减，L2 层的数码电器和珠宝饰品品类，新开门店数量也在明显增加，商场的低楼层，不再是服饰品牌的专属阵地，咖啡、数码、餐饮，正在重新定义商场入口的业态格局。
高端消费的流向，正在发生新的变化。2025 年，奢侈品市场的疲软，对高端购物中心的经营产生了直接影响，高端购物中心的空置率较 2024 年上升 0.19 个百分点，达到 6.84%，奢侈品牌在高端购物中心内的开关店比仅为 0.48，门店数量占比也较 2024 年下降了 0.65 个百分点。高端奥特莱斯的客流增长十分明显，2025 年高端奥特莱斯的场均日客流同比增幅达到 4%，周末效应和节假日效应也出现了显著提升，高端消费需求依然存在，只是流向了更具性价比的渠道。
奥特莱斯业态里，服饰依旧是绝对的主力业态，零售店铺数量占比达到 84.22%，其中服饰占比 75.76%，只是较 2024 年有所下降。业态的开关店比方面，奥特莱斯的零售整体开关店比为 0.88，餐饮为 0.99，娱乐服务及生活配套为 0.73，其中运动户外和数码电器品类实现了大幅扩张，咖啡饮品和烘焙食品品类也保持了增长势头，和购物中心的业态变化趋势，形成了呼应。
